FIIs de Shopping: Investir com Selic Alta é Lucrativo?

Os fundos imobiliários (FIIs) de shopping continuam a demonstrar resiliência mesmo em um ambiente de juros elevados. Segundo analistas, essa classe de ativos se mantém atrativa, especialmente com a valorização de imóveis bem localizados e o aumento nas vendas e nos reajustes de aluguel que superam a inflação. Embora haja uma correlação negativa entre a taxa Selic e os preços das cotas dos fundos, com a alta da taxa pressionando os preços para baixo, os FIIs de shopping têm se destacado.

“Nos primeiros meses de 2025, observamos resultados que superaram as expectativas, mesmo em um cenário de política monetária contracionista”, afirmam Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA. Eles ressaltam que os FIIs de shopping são híbridos, uma vez que estão associados tanto a imóveis quanto ao varejo e à atividade econômica.

Com o CDI elevado, os FIIs de papel têm se beneficiado de rendimentos mensais mais altos, desviando parte do fluxo de investidores dos fundos de tijolo. Apesar disso, os dividendos dos shoppings se mantêm consistentes, especialmente em ativos de qualidade superior. “A diferença reside no tempo de repasse da inflação. Enquanto os fundos de papel ajustam-se rapidamente, os shoppings dependem de reajustes contratuais com os lojistas”, explicam os analistas do BBA.

Para a Arton Advisors, essa disparidade cria oportunidades. “A queda nos preços, provocada pelo ciclo de juros, nem sempre reflete o desempenho das operações. Isso pode representar boas oportunidades de compra para investidores de longo prazo”, comenta Sylvio Martins, analista de produtos alternativos da consultoria.

No atual cenário, o desempenho de shoppings voltados para as classes A e B deve se manter robusto. “Empreendimentos de alto padrão enfrentam uma demanda mais resiliente e têm maior capacidade de repasse de preços”, observa Leonardo Garcia, analista da Trix.

De acordo com dados recentes, os shoppings de alto padrão registraram crescimento nas vendas cerca de 4% acima da inflação, além de reajustes contratuais de aluguel superiores a esse mesmo indicador. Os ativos considerados “troféus” apresentam uma dinâmica de consumo menos dependente do PIB e dominam áreas densamente povoadas, o que agrega valor a esses investimentos.

Garcia ainda ressalta que, apesar de uma performance negativa de -6,2% nos últimos 12 meses, o setor ainda apresenta um dividend yield em torno de 12%, negociando com um desconto médio de 20% (P/VP de 0,8x), um indicativo positivo em comparação com o histórico.

Os especialistas apontam que a recuperação pós-pandêmica já se consolidou e as futuras valorizações patrimoniais dependerão da trajetória da taxa de juros. “Uma mudança no ciclo econômico pode refletir bons resultados para os fundos, impulsionados por retrofits, expansões e aquisições estratégicas”, conclui a equipe do Itaú.

Uma nova tendência observada no setor é o movimento das operadoras de shoppings em se tornarem sócias dos FIIs, mesmo em ativos premium. “Esse movimento tem contribuído para um fluxo maior de transações e reforçado o potencial de valorização de fundos que estão aprimorando seus portfólios”, afirma Nappo.

Um exemplo notável é o XP Malls (XPML11), que participa do desenvolvimento do Shops Faria Lima, um empreendimento da JHSF em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo. “O fundo se posiciona como um referencial no setor, com captações bilionárias e parcerias com grupos como Multiplan e Iguatemi”, destaca o BBA.

A dinâmica dos shoppings evoluiu, ampliando a oferta de serviços, como academias e coworkings, o que contribui para um aumento no fluxo de visitantes e na receita. Os analistas mencionam também o HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) e o CPSH11 (Capitânia Shoppings) como fundos que se destacam devido à sua gestão eficiente e indicadores sólidos.

“Os shoppings têm se renovado e continuam sendo essenciais na geração de renda dos FIIs. Com a expectativa de queda nos juros, esses ativos devem voltar a atrair investidores em busca de renda e valorização”, finaliza Garcia.