O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão importante no final de setembro, que promete alterar a dinâmica entre compradores e construtoras no mercado imobiliário. Agora, as incorporadoras podem reter no máximo 25% do valor pago pelo comprador em casos de distrato, que é a rescisão do contrato de compra. Além disso, a devolução do dinheiro deve ser feita imediatamente e não apenas ao final da obra, como determinava a Lei dos Distratos, que é a Lei nº 13.786/2018.
Apesar de a decisão não ter efeito vinculante, ela cria uma jurisprudência que poderá influenciar decisões em instâncias inferiores. Marcelo Tapai, advogado especializado em Direito Imobiliário, destaca que essa mudança restabelece o equilíbrio nas relações comerciais, aplicando corretamente o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao setor. Ele aponta que muitas vezes os compradores, ao adquirirem imóveis na planta, acabam financiando a obra com seu próprio dinheiro, sem usufruírem de nada ainda. Segundo o advogado, não é razoável que, em caso de desistência, o comprador perca metade do que já pagou.
A Lei dos Distratos anteriormente permitia que as retenções chegassem a até 50%, mas muitas incorporadoras adotaram esse percentual máximo de forma abusiva, como se fosse uma regra obrigatória. Tapai esclarece que nenhuma norma pode ser absoluta a ponto de ignorar outras legislações. O CDC protege os consumidores contra perdas significativas, e a Constituição exige que os direitos do consumidor sejam defendidos. A decisão do STJ busca corrigir esse desequilíbrio.
Além disso, a situação poderia ser ainda mais grave, já que muitos compradores chegavam a perder até 60% ou mais do valor, considerando taxas como a de corretagem, que não são devolvidas em caso de desistência. Muitas vezes, as construções são vendidas duas vezes, beneficiando apenas as incorporadoras, enquanto o comprador sai em desvantagem.
Tapai observa que o setor da construção civil poderá reagir a essa decisão, alegando que a limitação na retenção poderia afetar seu fluxo de caixa. No entanto, ele discorda dessa visão, ressaltando que as incorporadoras frequentemente dependem do dinheiro dos compradores para financiar as obras. Quando um comprador desiste, o imóvel permanece com a incorporadora, que tem a possibilidade de revendê-lo por um preço até maior.
Ninguém planeja desistir de um imóvel e, na maioria das vezes, a rescisão ocorre devido a problemas sérios, como desemprego ou dificuldades financeiras. Também é fundamental que os consumidores não saiam perdendo. Tapai alerta que os compradores devem estar atentos ao negociar a rescisão com as construtoras. Se a empresa não concordar em devolver ao menos 75% do valor pago, é melhor não assinar nenhum acordo, pois isso pode dificultar uma futura ação judicial. A recomendação é negociar amigavelmente, mas, se necessário, buscar orientação jurídica.
Com essa nova decisão, Tapai acredita que houve uma melhoria na proteção do consumidor e que isso pode contribuir para reduzir a quantidade de disputas judiciais no setor. Ele vê a medida como um passo em direção a um mercado mais justo, trazendo segurança jurídica tanto para consumidores quanto para empresas que atuam de forma responsável.
