Com a iminente implantação da Reforma Tributária, o setor imobiliário se enfrenta a mudanças significativas que podem afetar os preços de aluguéis, tanto residenciais quanto comerciais. As novas medidas incluem a implementação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que irão substituir tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. Embora a proposta tenha como objetivo simplificar o sistema tributário, especialistas alertam para um possível aumento nos custos de locação.
Atualmente, os contratos de aluguel intermediados por empresas, como as imobiliárias, são tributados em 3,65% sobre PIS e Cofins. Com a nova reforma, essa alíquota pode aumentar para até 10,6%, quase triplicando a carga tributária. Por exemplo, um aluguel de R$ 2 mil poderia ter sua tributação elevada de R$ 73 para R$ 169,60, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
A nova legislação, que deve entrar em vigor em janeiro de 2025, estabelece prazos curtos para que os contratos de locação existentes sejam adequados às novas regras. Os contratos que se adaptarem poderão usufruir de alíquotas reduzidas durante um período de transição. É importante que as empresas e as imobiliárias revisem seus contratos para definir a melhor estratégia em relação a essa mudança.
No que diz respeito às novas obrigações fiscais, a locação, que hoje está isenta de ICMS e ISS, será afetada pela nova tributação. Para os proprietários que alugam imóveis como pessoas físicas, a cobrança só será aplicada caso eles atendam a dois critérios: ter uma receita anual superior a R$ 240 mil e possuir mais de três imóveis alugados. Diante disso, muitos proprietários podem optar por abrir uma empresa para gerenciar seus aluguéis e assim aproveitar os créditos tributários permitidos apenas para pessoas jurídicas.
Com a implementação das novas alíquotas, o aumento nos custos de aluguéis é considerado inevitável e deverá ser repassado aos inquilinos. A reforma inclui um “redutor social”, que permitirá um abatimento de R$ 600 na base de cálculo do aluguel residencial, além de uma redução de 70% nas alíquotas. No entanto, especialistas afirmam que, mesmo com esses benefícios, a carga tributária continuará alta.
A legislação fornecerá um regime especial de transição até 2033, possibilitando que contratos antigos mantenham a alíquota atual de 3,65%, desde que registrados adequadamente. Porém, quem optar por esse regime não poderá usar créditos tributários ou redutores durante o período de transição, o que requer uma análise cuidadosa de cada contrato.
O impacto da reforma tributária será sentido de forma diferente entre os diversos tipos de locação. Para as pessoas físicas que atualmente apenas pagam o Imposto de Renda, a nova tributação representará um aumento significativo, com a alíquota efetiva prevista em torno de 8,4% após as reduções.
Imobiliárias e locadores já estão revisando seus contratos e avaliando como a nova carga tributária afetará os aluguéis. O repasse dos custos para os inquilinos deverá acontecer de forma gradual, iniciando com a implementação do novo sistema, programada para o início de 2026.
A reforma exigirá que tanto locadores quanto inquilinos planejem suas ações e negociem os contratos de maneira eficaz. Mesmo aqueles que por ventura não forem tributados imediatamente devem estar preparados para um cenário de reajustes.