O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), regulamentado pela Receita Federal há pouco mais de um mês, ainda não começou a funcionar, mas já está gerando controvérsia no mercado imobiliário. O objetivo principal do CIB, que pode ser considerado o “CPF dos imóveis”, é centralizar informações sobre propriedades, cartórios e prefeituras a partir de 2026.
A Instrução Normativa n° 2.275, divulgada em agosto de 2023, estabelece que esse novo sistema integrará dados de diversos órgãos, como cartórios, prefeituras e entidades ambientais, criando uma base única de informações em nível nacional. Essa proposta está inserida na Lei Complementar nº 214, que também trata de novas taxações previstas na Reforma Tributária, como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Os testes do sistema devem começar até novembro de 2025, com uma implantação gradual a partir de janeiro de 2026.
A Receita Federal acredita que o CIB trará mais transparência aos negócios imobiliários e ajudará a combater fraudes ao unificar informações que atualmente estão dispersas. Cada imóvel receberá um código único e georreferenciado, que será válido em todo o território nacional. Essa mudança é comparada a iniciativas já adotadas em Portugal desde 2024, que visam aprimorar registros e a transparência na propriedade.
Porém, embora não haja um aumento das alíquotas de impostos, há especialistas que alertam que os custos sobre as propriedades podem subir. Isso deve ocorrer porque o cruzamento de dados possibilitará que os municípios atualizem os valores venais dos imóveis, o que pode resultar em aumentos no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário, afirma que a unificação dos dados garante uma maior segurança nas transações imobiliárias, mas adverte que um prévio reajuste inadequado dos valores venais pode resultar em um aumento indireto da carga tributária, o que afeta os proprietários.
Marco Tullyo N. R. dos Santos, também advogado, elogia o avanço na gestão fundiária e tributária que o CIB pode proporcionar, mas também expressa preocupação com possíveis ajustes nos valores que não sejam claros e transparentes. Ele ressalta que a implementação do sistema exigirá adaptabilidade de cartórios, incorporadoras e prefeituras, o que pode acarretar em custos e burocracia num primeiro momento. Além disso, será necessário observar a Lei Geral de Proteção de Dados, já que o CIB lidará com um grande volume de informações pessoais.
Douglas Vecchio, CEO de uma empresa de tecnologia voltada para locações, acredita que o sucesso do CIB depende de uma implantação com governança e critérios técnicos bem definidos. Ele sugere que a implementação ocorra em fases e que sejam estabelecidos manuais e métricas públicas para garantir um funcionamento eficiente e transparente.
Na prática, o CIB servirá como um registro nacional de imóveis, que estará integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER). Com isso, a Receita Federal e o Comitê Gestor poderão monitorar transações de venda, aluguel e outras operações, reduzindo o risco de subavaliações e inconsistências tributárias.
Por outro lado, o cronograma ambicioso de implantação levanta preocupações dentro do mercado, considerando que o Brasil enfrenta desigualdades nas prefeituras e cartórios. A integração das informações é crucial para o novo sistema tributário, principalmente com a proposição de que todas as operações de venda e aluguel de imóveis sejam tributadas.
A Receita Federal esclarece que não haverá novos tributos sobre o setor imobiliário com a Reforma Tributária. O que ocorrerá é uma substituição dos tributos atuais por um imposto sobre valor agregado a partir de 2027. Além disso, a Receita destaca que há limitações e reduções de alíquotas que visam manter a carga tributária atual, especialmente para pequenas locações, que permanecerão isentas até um certo valor anual.
