Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre imóveis têm gerado surpresa entre os brasileiros, e muitas pessoas desconhecem esses entendimentos que, embora claros para os juristas, não são amplamente divulgados. Um exemplo é a questão da partilha de bens no regime de comunhão parcial, que se aplica mesmo quando um imóvel é adquirido apenas por um dos cônjuges. Em 2024, a terceira turma do STJ reafirmou que, em caso de divórcio, a ex-mulher de um homem do Rio de Janeiro tem direito a dividir igualmente os bens adquiridos durante o casamento.
Isso significa que todos os bens adquiridos durante a união pertencem ao casal, não importando quem pagou. A advogada Ana Clara Martins, especialista em direito patrimonial e de família, destaca que a comunhão parcial leva em conta não apenas a contribuição financeira, mas também o esforço não monetário, como o trabalho doméstico e o cuidado dos filhos. Ela exemplifica a situação de mulheres que deixam suas carreiras para dedicar-se à família, afirmando que isso também representa um investimento no patrimônio comum.
Esse entendimento se aplica, inclusive, a bens comprados antes do casamento, se o pagamento do financiamento ocorrer durante a união. No entanto, há exceções, como bens herdados ou doações específicas, que não se incluem na partilha, mesmo que o montante seja usado para adquirir novos bens na relação.
No Brasil, a comunhão parcial de bens é o regime padrão caso os noivos não definam outro antes de casar. Vale ressaltar que a união estável, sem a formalização em cartório, também segue essa regra. Contudo, a definição do que caracteriza uma união estável pode ser confusa, pois não existe uma data clara de início como em um casamento.
Para evitar a inclusão de bens pessoais na partilha, solteiros e namorados têm algumas opções. Uma delas é quitar os imóveis antes do casamento ou, se a união for considerada informal, registrar a relação como um namoro em cartório, uma ação que não tem efeitos legais, mas ajuda a afastar a ideia de união estável.
Outro tema pouco conhecido é a possibilidade de restituição do Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI). Este imposto é cobrado pelos municípios e cada cidade tem a sua própria taxa. Por exemplo, no Rio de Janeiro, a alíquota é de 3%. Desde 2022, o STJ decidiu que o cálculo do ITBI deve ser feito com base no valor que está na escritura do imóvel, e não no valor venal determinado pela prefeitura, que geralmente é mais alto.
Se alguém pagou o ITBI com base no valor venal, mas descobriu que o valor de mercado era menor, pode pedir a restituição da diferença. O processo deve ser protocolado na prefeitura e o prazo para solicitar a devolução é de cinco anos a partir do pagamento do imposto. É importante iniciar o processo antes que esse prazo acabe.
No caso de João Marcelo Telles Ribeiro, um publicitário de 26 anos, a situação foi reveladora. Ele comprou um imóvel em Botafogo por R$ 230 mil, mas o ITBI foi calculado sobre um valor venal de quase R$ 893 mil. Após perceber que pagou quase R$ 20 mil a mais, ele decidiu buscar restituição e atualmente está em processo judicial contra a prefeitura.
João acredita que muitos compradores não têm conhecimento sobre essas questões, deixando seus direitos desprotegidos. Ele e seus pais, que já compraram outros imóveis, só descobriram sobre a possibilidade de restituição após seu caso.
Além disso, é possível contestar o valor venal do imóvel antes do pagamento do ITBI, iniciando um processo administrativo na prefeitura, que também pode ser feito online pelo portal Carioca Digital.
Para quem deseja revisar o valor do ITBI ou contestar sua cobrança, é necessário apresentar um conjunto de documentos específicos ao solicitar a abertura do processo. Entre os requisitos estão formulários para a revisão e outras declarações que comprovem a transação imobiliária. É aconselhável que o comprador esteja bem informado sobre os seus direitos para evitar surpresas indesejadas durante comprados e venda de imóveis.
